首批REITs基金即将迎来年度大考。
日前，中国基础设施公募REITs将迎来上市一周年最近几天，多家基金公司也披露了其REITs产品份额解禁限制的公告首批9只公募REITs的部分限售股即将解禁并在市场流通
本次解禁市值及其在发行规模中的高比例，市场担心是否会对二级市场造成较大冲击有基金公司表示，解禁释放的份额有助于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性，有长期配置需求的投资者有较为强烈的继续持有意向，或将为二级市场价格稳定提供有力支撑
首批REITs迎来百亿规模
首批9只公募REITs部分限售股将解禁上市流通。
公募REITs总份额分为三部分，分别面向战略配售投资者，网下投资者和公众投资者战略配售投资者包括原股权持有人及其关联方，其中原股权持有人限售时间为5年，原股权持有人关联方限售时间为3年，其他战略配售投资者限售时间为1年
此次解禁的限售股持有者为REITs投资者中的其他战略投资者经过12个月的限售期，认购的股份将于今年6月21日解禁
以6月13日9只REITs收盘价计算，解禁规模为112.53亿元，占9只公募REITs总市值的31.35%具体来看，CICC普洛斯REIT的解禁规模较大，约为38.05亿元，这只基金的52%将面临解禁，数量为7.8亿股，为所有基金中最高其次是宏图盐田港REIT和华安张江光大REIT的40%和35.33%解禁后，这三只基金的流通份额占到了总量的80%，而AVIC首钢绿色能源REIT和东吴苏源产业REIT的解禁规模相对较小，均为20%，浙江沪杭甬REIT仅为15.33%
此外，伴随着解禁日期临近，REITs市场近期较为平淡，交易活跃度有所降低截至发稿时，12只REITs基金日均成交量仅为3000万份，日均成交额仅为1.68亿元甚至个别基金也只有百万元的日成交量因此，市场关注的焦点是，此次大规模解禁是否会冲击二级市场
解禁的影响或限制
华安基金表示，总体来看，解禁市值及其占发行规模的比例仍然较高如果限售股短期集中入市，可能会对二级市场产生一些影响投资者需要关注相关交易风险，理性看待REITs的长期投资价值对公司的解禁份额进行了梳理和统计，充分披露了产品的解禁规模和战略投资者情况根据相关要求，后续管理人将密切关注大额机构投资者的情况，及时跟踪市场大额买卖意向，对可能出现的大幅波动进行相应的信息披露和风险揭示
此次解禁将实质性释放REITs公募流通份额，华安基金认为有助于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性REITs解禁后，二级市场的走势将是投资者和资金对REITs长短期价值判断的综合博弈的结果
解禁股份持有人都是机构投资者他们减持的意愿会如何
AVIC基金认为，如果解禁股大部分是小股东，解禁后可能会抛出自己的股份，甚至股价会下跌，相反，如果大部分机构或国有股东持有解禁股，为了保证更高的持股比例，不能随意抛出所持股份，对稳定股价有一定作用。
解禁比例最高的CICC普洛斯REIT 2021年年报显示，超过90%的资金来自机构投资者CICC认为，结合海外成熟市场经验，公募REITs产品通常受到认可长期价值投资的专业机构的青睐，如保险，养老基金和国家主权基金因此，股份限制解除后，有长期配置需求的投资者继续持有的意愿相对较强，或将为二级市场价格的稳定提供有力支撑
此外，监管机构和公募基金经理对REITs的解禁非常重视，提前做了很多准备以AVIC首钢绿色能源REIT为例，据报道，公募基金经理已经与战略投资者进行了一对一的沟通基于之前的调研和采访，一般来说，解禁对REITs二级市场影响不大相对于更倾向于短期利润，有净值管理要求的基金，理财基金和券商基金，保险资金和集团/企业/股权投资的长期配置倾向更强，解禁后继续持有的意愿可能更强
多渠道资金将加速入市。
日前，上交所，深交所正式发布公募REITs扩容相关规则CICC认为，扩容将促进公募REITs市场规模的增长，并为投资者提供进入二级市场的新机会
中国的基础设施存量资源丰富伴随着基金募集和扩容的规则体系和配套规则的逐步完善，我们认为未来REITs的市场规模将持续增长，有望成为各类基金配置的选择之一，尤其是养老，保险，公募等长期基金REITs是理想的配置品种我们建议投资者积极关注后续募资和收购优质资产的参与机会
目前REITs的种类很多，未来会有更多的产品上市哪些产品更值得投资者关注
光大证券研究报告指出，中长期来看，REITs兼具权益和负债，现有REITs的基础资产均为优质资产，具有配置价值。
虽然解禁会在一定程度上重塑REITs二级市场的估值，但价格会回调但由于目前REITs估值偏高，此次回调可能会给投资者带来一定的配置价值从长期持有的角度，光大证券建议投资者更多关注REITs的经营状况，利用IRR等指标分析投资性价比从选择入场时间的角度，建议投资者多参考市净率等指标
REITs的高估值确实是隐忧之一这类产品一出现就被抢购一空，持续享受高溢价水平目前市场加权平均溢价率约为24.59%，个别产品溢价率甚至高达44%
光大证券指出，总体来看，与前两个季度相比，2022年一季度，前9只公募REITs的营业收入，经营性现金流，盈利能力，可分配金额大多呈波动下行趋势与可比预测数据相比，首批公募REITs业绩表现出现分化，其中仓储物流REITs报告期经营指标普遍好于预期，高速公路REITs指标大多逊于预测数据
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